区画整理による解体工事の費用や流れ③【大阪の解体工事ブログ】

大阪府岸和田市にお住まいの皆様こんにちは！

大阪の解体工事クリーンアイランド のブログ更新担当です！

大阪の皆様はいかがお過ごしでしょうか？

今回は、【区画整理による解体工事の費用や流れ③】についてご紹介していきたいと思います。

 

contents【目次】

• 【大阪　解体工事】解体工事の流れ
  
• 【大阪　解体工事】区画整理組合の設立
• 【大阪　解体工事】仮換地の指定と建物移転補償の交渉
• 【大阪　解体工事】立ち退き
• 【大阪　解体工事】解体工事
• 【大阪　解体工事】換地処分
• 【大阪　解体工事】土地、建物の登記と清算金の交付
• 【大阪　解体工事】まとめ
  

 

解体工事の流れ

区画整理の解体工事の流れは、基本的には以下のように進められます。

計画の決定と住民説明会の実施
土地区画整理組合の設置
仮換地の指定と建物の移転補償の交渉
立ち退き
換地処分
土地建物の登記
清算金の交付
計画の決定と住民へ説明

区画整理とはまずは行政が計画を決定するところから始まります。

地元住民とまちづくり案を検討した上で、区画整理事業の施行区域を決めて、その後事業計画として資金計画や設計、事業期間を決定します。

この段階で、対象の区域の住民に「区画整理計画を立てています」と伝えます。

事業を進めるには住民の承諾が必要となるので、計画をスムーズにすすめるために事前の周知の徹底をします。

計画が決定した後には住民に対する説明会を実施して、地権者の同意を得るために手続きを行います。

同意しない住民に関しては後日、同意してもらうように個別で交渉をして促します。

地権者は正当な理由が無いまま通知された期限がすぎた場合、直接施工（強制執行）になる場合や、損害賠償の責任が生じる恐れがあるので注意が必要です。

区画整理組合の設立

区画整理計画が決定し、住民への説明が終われば組合を設立します。

設立される《区画整理組合》は区画整理事業が行われる区域の宅地所有者、借地権者が組合員になります。

原則は組合人が7人以上で、都道府県知事の認可があると設立することができます。

組合設立の条件としては他に区域内の宅地所有者、借地権者の３分の２以上が事業計画に同意するという事が必要です。

住民説明会で同意を得ておくことにより、組合の設立がスムーズに進むでしょう。

仮換地の指定と建物移転補償の交渉

現在の土地の権利を仮換地へ移行する手続きが仮換地の指定です。

この手続を行うことにより、登記上では他人の土地でも仮換地を使うことができます。

建物移転補償交渉で最初に行なうのは、立ち退き料金の金額の査定です。

不動産価値などの考慮をして組合や行政の調査員が金額の提示をします。

立ち退き料の総額の提示をされるので、土地の所有者が合意し書類にサインをすれば交渉完了となります。

立ち退き

交渉までを終えると、建物の移設、撤去などを行います。いわゆる《立ち退き》です。

立ち退きが完了してから解体工事と移るので、立ち退きは速やかにすませましょう。

行政によっては立ち退きの前後に立ち退き料の半分が支払われるという場合もあります。

支払い条件やタイミングなどは組合や行政によって違うので、前もって確認しておきましょう。

解体工事

立ち退きが終われば、解体工事を行います。

土地は移動せざるを得ませんが、家に愛着があるという場合は曳家工法など建築物をそのまま移動するという方法もあります。

その後、公園や道路、宅地整地などの工事をおこなって、利便性の高い町並みが作られていくのです。

換地処分

立ち退きが終わったら換地処分を行います。

仮換地の所有権を取得して、仮換地をもともと持っていた土地だとみなすようになります。

原則的に全額立退き料が支払われるのは換地処分が終わってからになります。

土地、建物の登記と清算金の交付

そして最後に行うのが土地建物の登記と清算金の交付となります。

土地や建物がかわるので登記が必要となりますが、基本的には施工者がまとめてしてくれます。

その後に行われる清算金の交付は、換地で生じる土地所有者間の利害の差を埋めるというものです。

事業前と事業後とで土地の評価額を比較して、評価前のほうが高いという場合は清算金を交付、評価前のほうが低い場合は清算金を徴収されるでしょう。

清算金の徴収、交付を行うことにより利害の差をなくします。

まとめ

今回は、【区画整理による解体工事の費用や流れ③】についてをご説明いたしました。