空き家を相続したら・空き家の活用方法まとめ【解体工事ブログ】

大阪府大阪市鶴見区にお住いの皆様こんにちは！

大阪の解体工事クリーンアイランド のブログ更新担当です！

大阪府の皆様はいかがお過ごしでしょうか？

今回は、【空き家を相続したら・空き家の活用方法まとめ】についてご紹介していきたいと思います。

空き家問題

近年、空き家が増加し社会問題となっているのを知っている方も多いと思います。

空き家が増える要因の一つとして親世代が亡くなり相続なをしたが、空き家の活用の方法や処分の方法が見いだせないまま、空き家を放置をしてしまうことです。
では、相続財産の中に空き家などの不動産などが含まれている場合はどうしたらいいのでしょうか。
相続する遺産の中に空き家があった場合は一体どのように扱うべきなのでしょうか。ここでは空き家問題と相続も絡めて紹介していきます。

空き家を放置するとどうなるの？

空き家は、適正な管理をせずに放置してしまうとデメリットしかありません。
そのため、空き家を相続したらすぐにでも《そのまま空き家を売却する》《空き家のリフォームなどをして再利用や売却する》《空き家の解体工事をして更地にし、再利用や売却する》などの行動を起こすことをおすすめします。

それでは、適切な管理をせずに空き家を放置することによって起きるデメリットを見ていきましょう。

1⃣安全上の問題

空き家は一般的には老朽化してしまっていることが多いです。
そのため、そのままの状態で放置することによって壁が崩れてしまったり屋根が落ちたり、さらには倒壊してしまう恐れも考えられます。
もし、空き家がそのようなことになってしまえば近隣の住人や通行人などにも危険ですし被害をを及ぼしてしまう可能性も出てきます。

2⃣治安や防災上の問題

適切な管理や手入れ等が行き届いていない空き家は、実は犯罪者などにも狙われやすくなりがちです。
誰もいないので空き家に不審者が侵入し棲みついてしまったり、放火の対象にされてしまったり、庭にゴミなどの不法投棄をされたり・・・。
このようなことになったら空き家の持ち主だけではなく、近隣の住民にまで迷惑をかけてしまい問題に発展してしまいます。

3⃣衛生上の問題

空き家は雑草などが伸び放題になってしまうケースが多いでしょう。
庭や掃除等もされていない家屋の中には、野生動物や害虫などが棲みついてしまう恐れもあります。
庭木が伸びてしまい、道路や隣家などを落ち葉だらけにしてしまう可能性もあります。そうなると見た目にも不衛生ですよね。

4⃣資産価値の問題

誰も住んでいない空き家は思っているよりも老朽化がどんどん進みます。
それに伴い資産価値下がっていく一方となるのです。
そうなると、いざ空き家の売却をしようと思っても、そのままの状態ではとても買い手がつかないといった事態になってしまいます。
また、管理の行き届いていない状態の空き家がある地域などは景観的にも問題があり、地域全体の資産価値まで下がってしまう可能性があります。

空き家を相続する際の流れ

ここからは空き家を含む不動産などの相続の流れを紹介いたします。

空き家（不動産）の持ち主の死亡によって相続が発生

空き家の持ち主、または住んでいた住人の死亡によって空き家となってしまった家屋の持ち主が亡くなってしまった場合には、その空き家の相続が発生します。
この時まず行なう必要があるのは《故人の死亡を知ってから７日以内に死亡届の提出をすること》および《故人の遺言書の有無の確認をすること》です。
《遺書》や《エンディングノート》などには、法的な拘束力はありません。
そのため、相続人や相続分などに影響があるような内容は《遺言書》に書かれているものが効力を発揮します。
《遺言書》有無を必ず確認しておきましょう。

遺産分割協議

次に、相続人となる人全員で遺産相続について話し合いをします。
《遺言書》がない場合は、民法に則り法定相続割合で遺産の分割をします。
しかし《遺言書がなく、さらに法定相続割合で分割しない》という場合は、後々揉めたりしないよう相続人全員で相続割合などについてしっかり話し合うことをおすすめします。
これを《遺産分割協議》といいます。
この時に空き家は誰が所有するかなどということも協議しましょう。
この《遺産分割協議》は、実際に顔を合わせて話し合いをする場合もありますが、電話やメールなどで行っても問題はありません。

遺産分割協議書の作成

遺産分割協議で話し合った決定事項をまとめたものを《遺産分割協議書》といいます。
《遺産分割協議書》に相続人全員で協議したという文言や相続人全員の署名、実印の押印を加えます。
相続遺産の中に空き家などの不動産がある場合は、相続する空き家などの不動産の《登記事項証明書》を書き写す必要もあります。

遺産分割協議で折り合いがつかなかったら

個人の《遺言書》がなく、法定相続割合で分割しないという場合に行われるのが《遺産分割協議》です。
そのため、相続人全員の希望がすんなりまとまらないといったケースも多いでしょう。
その場合は、家庭裁判所に申し立てを行なって、調停委員会が意見を調停し解決を図ることとなります。
それでも、まとまらない場合には審判へと移行します。
さらに、和解が成立しないという場合は家庭裁判所が不服申し立てをしている当事者の主張や証言などに基づき判断を出すといった流れになるでしょう。

分割相続

遺産に空き家などの不動産が含まれている場合は、現金のように簡単に《割合で分割する》といったようにはいかないでしょう。
その場合《現物分割（不動産を分筆して共有持分権者が所有する）》《代償分割（誰かが不動産現物を所有し、分割分に値する価値のものを代償金などで支払う）》《換価分割（不動産を現金化して分割）》《共有（複数の相続人で共有名義にする）》といったような方法で相続を行ないます。
しかし、協議によってはもちろん相続人のうち、ひとりが空き家等の不動産をまるごと相続するというように決定する場合もあります。

相続財産の名義変更

相続分が決定したら、金融財産は銀行口座などの名義変更をします。
空き家などの不動産を相続した場合は、必要な書類を法務局に持参し、相続登記を行なって名義変更をします。
《相続登記申請書》《遺産分割協議書》《不動産の固定資産評価証明書》《不動産の全部事項証明書《・被相続人（亡くなった人）の戸籍謄本》《被相続人の住民票の除票》《相続人全員の印鑑証明書および住民票》と必要になる書類がたくさんあるため、不足のないようにしっかりと準備をしておきましょう。

空き家の相続登記には、いつまでにしないといけないといったような期限などは特にはありませんが、早めにしておくに越したことはないので、なるべく早めに行なうことをおすすめします。
なぜなら、相続した空き家のリフォームやリノベーションをして賃貸に出したり売却するという場合を考えても、名義変更をしていなければ何もできないからです。
そのためにも手続きなどは出来るだけ迅速に進めていくことをおすすめします。

空き家を相続したらどうする？

空き家の相続をしたら、その空き家をどうすればよいのでしょうか。
ここからは相続した空き家の活用方法をいくつか見ていきたいと思います。

1⃣空き家を再利用

相続した空き家が耐震的にも問題もなく まだ住める状態の家屋の場合は、そのままの状態で引き継ぎ住むということも十分可能でしょう。
しかし、空き家の相続人が持ち家のあるといったような場合では、現在、住んでいる家をどうするかという問題もあります。
その辺がうまく折り合いがつくようであれば、空き家を再利用して住むことは選択肢のひとつになるでしょう。

相続した空き家のリフォームやリノベーションなどが必要であれば、それも含めて考えてみることをおすすめします。
まだ住める家屋でしたら総合的に見て将来的にコストが一番かからない方法になるかもしれないですね。

2⃣賃貸物件として貸し出す

相続した空き家の状態が良い場合には、自分で住むという選択肢だけではなく賃貸として人に貸し出す方法も考えられます。
しかし、貸しだす場合にもリフォームやリノベーションなどが必要になる場合は多いでしょう。
それに、不動産経営を行なうとなると素人で行なうのは少しハードルが高いのでは？と感じられることもあるかもしれません。
そのため、この方法は上級者向きの方法といえるかもしれないですね。

空き家を賃貸にだすメリットとしては、家賃収入を得ることができるということ、生まれ育った大切ば思い出のある家屋を解体工事せずにすむということ、相続人が複数の場合では家賃収入の収益などを分配するなどができるということなどでしょうか。

3⃣空き家を解体工事し更地にしてから活用

相続した空き家の老朽化が進んでしまっている場合は、空き家のを解体工事をしてしまって、更地の状態にした後に土地活用するという方法もあるでしょう。
空き家がある立地によっては有料駐車場やコインパーキング、貸し物置などとして収益を得るとも可能でしょう。

4⃣空き家を解体工事をせずにそのまま売却

空き家を相続したけど再利用も活用等も考えていないといった場合では、すぐに売却するのも良いでしょう。
空き家を解体工事もリフォーム、リノベーションも何もせずにそのままの状態で引渡して売却する場合は、解体工事の費用もリフォームの費用もかからないため手軽に売ることが可能というメリットがあります。
しかし、反面 売却金額は高くはないでしょう。さらに売りにだしてはいるものの、なかなか買い手がつかないことも考えられます。

5⃣解体工事してから売却

空き家の解体工事をして、更地にしてから売却をするという方法もあります。
空き家の解体工事の費用は必要になりますが、古い建物が建っているより解体工事をして更地になっている土地の方が売却しやすいというメリットがあります。
新築住宅を考えて土地を探している買い手側にとっては解体工事をして更地の状態の方が買いやすいでしょう。
空き家が建ったままの土地の場合では地盤状態などがわからなかったり、空き家の解体工事の費用を負担する必要があるなどのデメリットがあるため敬遠されてしまう傾向にあります。

6⃣相続放棄をする

空き家を相続するのが難しい場合は《相続放棄》をする方法もあります。
しかし、ここで注意すべきなのは《空き家の相続だけを放棄する》ことは出来ないということです。
相続放棄をするということは、預貯金や他の遺産もすべて放棄するということなのです。
そのため、相続放棄をする際はよく考え、専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

今回は、【空き家を相続したら・空き家の活用方法まとめ】についてをご説明いたしました。